Die möglichen Folgen eines Eintrages im Kataster der belasteten Standorte
KbS
Sie können eine idyllische Landschaft vor Ihren Augen sehen, und doch kann es sich um eine Altlast handeln. Es kommt nicht darauf an, was Sie heute sehen, sondern was früher hier passiert ist. In der Schweiz sind die Standorte, bei denen der Verdacht existiert, es könnte eine Altlast vorliegen, im Kataster der belasteten Standorte (KbS) eingetragen.
In vielen Fällen reicht es aus, dass auf einem Standort vor vielen Jahren eine bestimmte betrieblich-industrielle Tätigkeit ausgeübt wurde. Aufgrund dieser Tätigkeit erfolgt dann der Eintrag im KbS. Solche Tätigkeiten können das Betreiben einer chemischen Reinigung oder das regelmässige Schmieren von Maschinen sein. Es ist also durchaus möglich, dass Ihr Standort im KbS eingetragen ist, obwohl er gänzlich unverschmutzt ist
Die Folgen eines Eintrags im KbS können sehr unterschiedlich sein. Grob gesagt gibt es folgende Möglichkeiten:
- Die Behörde verlangt rasch eine Untersuchung.
- Sie können nur bauen, wenn Sie zeigen, dass der Boden unbelastet ist.
- Kaufinteressenten werden abgeschreckt.
- Die Bank erhöht den Hypothekarzins.
Eine Altlasten-Bearbeitung kann folgende Schritte enthalten:
- Historische Untersuchung
- Technische Untersuchung
- Altlasten-Environmental Due Diligence
- Detailuntersuchung
- Sanierungsuntersuchung
- Sanierungsprojekt
- Sanierung
- Erfolgskontrolle
Die Historische Untersuchung stellt die aktuelle Situation dar. Ausserdem zeigt sie, welche umweltrelevanten Tätigkeiten im Laufe der Jahre auf dem Standort ausgeübt wurden. Im besten Fall können Sie nachweisen, dass keine umweltrelevanten Tätigkeiten ausgeübt wurden und der Standort wird aus dem KbS entlassen. Im weniger guten Fall erhärtet sich der Verdacht auf Umweltbelastungen und Sie müssen zeigen, wie gross diese sind. Dann wird die Historische Untersuchung durch ein Pflichtenheft abgeschlossen, in dem Sie angeben, welche Untersuchungen Sie planen. Die Kosten einer Historischen Untersuchung liegen bei CHF 2‘500.- für eine kleine Liegenschaft und CHF 30‘000.- für ein grosses Industrieareal mit langer wechselvoller Geschichte.
Im Rahmen der Technischen Untersuchung werden je nach Ausgangslage Grundwasserproben, Bodenproben und Bausubstanzproben chemisch analysiert. Im besten Fall zeigt sich, dass keine nennenswerten Belastungen vorliegen. Der Bericht über die Technische Untersuchung wird an das zuständige Amt eingereicht und Entlassung aus dem KbS beantragt. Im weniger guten Fall zeigen sich Belastungen. Je nach Art und Grösse der Belastung wird dann der Standort von den Behörden klassifiziert in eine der folgenden Kategorien:
- sanierungsbedürftig
- überwachungsbedürftig
- weder sanierungs- noch überwachungsbedürftig.
Die Kosten einer Technischen Untersuchung liegen bei CHF 2‘500.- für eine kleine Liegenschaft und CHF 30‘000.- für ein mittleres Industrieareal. Bei grossen, komplexen Arealen können auch CHF 100‘000.- erreicht werden.
Aufgrund der Resultate aus der Technischen Untersuchung kann man meist abschätzen, was eine Sanierung denn kosten würde. Diese spezielle Kostenschätzung wird Altlasten-Environmental Due Diligence (AEDD) genannt. Diese ist vor allem dann wertvoll, wenn eine Liegenschaft verkauft oder hypothekarisch belehnt werden soll. Sie gibt dem potentiellen Käufer oder der Bank den Minderwert der Liegenschaft an. Ein Eintrag im Kbs macht eine Liegenschaft oft unverkäuflich oder führt zu Kreditverweigerung durch Banken. Mit der AEDD ist dieses Risiko meist gebannt.
Wenn sich nach einer Technischen Untersuchung herausgestellt hat, dass ein Standort sanierungsbedürftig ist, verlangen die Behörden eine Detailuntersuchung. Diese dient dazu Umfang und Dringlichkeit einer Sanierung festzulegen.
Es gibt in der Regel mehrere Möglichkeiten, wie eine Sanierung durchgeführt werden kann. Diese richten sich nach den Zielen und den finanziellen Möglichkeiten des Standortinhabers. Die Sanierungsoptionen liegen zwischen einer Totalsanierung einerseits und den unumgänglichen Minimalmassnahmen andererseits. In der Sanierungsuntersuchung werden mögliche Sanierungsmassnahmen für den Untergrund, Grundwasser aber auch Gebäudeteile unter Berücksichtigung der jeweiligen Kostenfolgen analysiert.
Eine Sanierung wird wie ein Bauprojekt behandelt und benötigt auch eine Baubewilligung. Dazu muss den Behörden im Rahmen des Rückbau- und Entsorgungskonzeptes aufgezeigt werden, welche Verfahren gewählt werden und welche Abfälle wohin gehen.
Die eigentliche Sanierung kann in 2 Wochen erledigt sein, wenn z.B. der kontaminierte Boden ausgehoben und entsorgt wird. Sie kann sich aber auch über 2 Jahre hinziehen. Das ist z.B. bei der Bodenluftabsaugung der Fall.
Der Erfolg der Sanierung muss nachgewiesen werden. In einfachen Fällen genügt es, aufzuzeigen, wohin welcher Abfall gelangt ist. In komplizierteren Fällen ist eine umfangreiche Abschlussprüfung durchzuführen. In jedem Fall muss aber ein Abschlussbericht zuhanden der Behörden erstellt werden.